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  1. #1
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    cédula habitabilidad o licencia 1ª ocupación

    Hola a todos,
    Alguien podria decirme que diferencia hay entre la Cedula de habitabilidad y la licencia de 1ª coupación.
    Compré un piso el año pasado en la provincia de Tarragona, que sólo tenía 2 años de construcción y no presentaron recibos del IBI porque alegaron que habia llegado todavia, pero al ir a preguntar al ayuntamiento por el IBI me dicen que no me ha llegado porque no tiene licencia de 1ª ocupación. Lo que no entiendo es que si tiene Cédula de habitabilidad y cuando lo compré nadie puso pegas para realizar la compra porque tenía cedula de habitabilidad, no me puso pegas ni el notario, ni el del banco para darme la hipoteca, ni en el registro, nadie...
    Total que ayer tenía hora para firmar la venta del piso (porque necesito venderlo para comprar otro mas grande) y el director del banco del comprador pospuso la firma porque no tenía licencia de 1ª ocupación, a pesar de presentarle yo la cedula de habitabilidad...
    Se puede vender un piso con cedula de habitabilidad pero sin licencia de 1ª ocupación???? Que diferencia hay entre una cosa y otra???? Es legal el piso con cedula de habitabilidad????
    Gracias.

  2. #2
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    Re: cédula habitabilidad o licencia 1ª ocupación

    La cédula de Habitabilidad
    ¿Qué es?
    La cédula de habitabilidad es el documento que acredita que un una vivienda cumple los requisitos mínimos de habitabilidad i solidez exigidos por la normativa y en consecuencia que la vivienda que la dispone puede destinarse a residencia de personas.

    ¿Qué contiene y qué duración tiene?

    La cédula ha de contener la superficie útil de la vivienda y el número de personas, que sugún los parámetros que marca la normativa, se recomienda que pueden ocupar la vivienda en condiciones de uso adecuadas.
    La cédula tiene vigencia durante los 15 años posteriores desde la fecha de expedición.

    ¿En qué casos es obligatoria la cédula de habitabilidad actualmente?

    1-. Para alquilar o vender una vivienda con la finalidad de ocupación.
    2-. Las viviendas de obra nueva o precedente de rehabilitación globales.
    3-. Para dar de alta los servicios de agua, gas o electricidad.

    Licencia de Primera Ocupación de Edificios y Locales

    Descripción Objeto
    La licencia de ocupación tiene por objeto autorizar la puesta en uso de los edificios o instalaciones, previa la comprobación de que han sido ejecutados de conformidad a las condiciones de las licencias autorizatorias de las obras o usos y en que se encuentran debidamente terminados y aptos según las condiciones urbanísticas de su destino específico.

    Se exigirá para la primera ocupación de los edificios de nueva construcción o que hayan sido objeto de ampliación o modificaciones sustanciales.

    La licencia de ocupación se solicitará al Ayuntamiento por los promotores o propietarios.

    Procedimiento
    1. Una vez terminadas las obras o instalaciones, el interesado presenta el Certificado de Dirección de Obra acompañado de la documentación correspondiente.

    2. Los técnicos municipales girarán visita de inspección previa con el fin de comprobar que la edificación se ajusta al proyecto técnico original y para realizar las oportunas comprobaciones. Si se observase algún defecto, se comunicará la hoja de reparos correspondiente para la subsanación de las deficiencias observadas.

    3. Una vez realizada la inspección oportuna y emitidos los informes preceptivos, resolución por Decreto de Alcaldía y posterior notificación al interesado.

    Al otorgarse la licencia de ocupación se procederá a la devolución del depósito o cancelación del aval bancario constituido conforme a lo dispuesto en el artículo 2.1.10, si no se hallasen pendientes de ejecución o de pago algunas de las obras, reparaciones o gastos cuyo importe garantizara el depósito, en cuyo caso su devolución no tendrá lugar hasta que dichas obras hayan sido ejecutadas y satisfechas.

    * Nota: Para la contratación definitiva de los servicios de energía eléctrica, agua, gas, telefonía y otros servicios propios de los inmuebles, los usuarios deberán tener concedida la licencia de primera ocupación.

    Por otro lado señalar que eroski consumer precisa en su web:

    La licencia de primera ocupación

    Al escriturar la compra de una vivienda nueva merece la pena, por cautela, asegurarse de que el promotor ha satisfecho sus obligaciones con el Ayuntamiento y exigirle que exhiba la licencia de primera ocupación.


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    Tras meses de espera viendo como se construye la vivienda soñada llega por fin la fecha de acudir al notario donde, tras escriturar la compraventa y el préstamo hipotecario, se entregan al comprador las llaves de la misma. Pero, a veces, la espera puede prolongarse porque, cuando el adquiriente pretende habitarla, se puede encontrar con que no le suministran agua, teléfono, gas, etc. Todo ello obedece a que la vivienda carece de la licencia de primera ocupación. ¿Qué se puede hacer al respecto?

    Lo primero, se deben tener en cuenta los siguientes puntos:

    - El escriturar ante notario la compraventa simplemente implica que se ha producido la declaración de obra nueva de la vivienda y que por lo tanto es transmisible. Es decir, que la vivienda "nace" para el mundo jurídico, y por ello se puede adquirir. Ello se produce en el plano meramente jurídico civil y registral.

    - Pero, además, el promotor tiene contraídas con las administraciones públicas determinadas obligaciones. Por regla general, con los ayuntamientos, por ejemplo obligaciones en lo tocante a la urbanización del entorno, en cuanto a la reparación de los daños causados en el dominio público como consecuencia de la obra (deterioros de aceras, viales, luminarias, etc.). Hasta que dichas obligaciones se concluyan definitivamente el Ayuntamiento no procede a la concesión de la licencia de primera ocupación.

    - Esto puede implicar que el propietario no se pueda dar de alta en los suministros básicos: agua, electricidad, teléfono, gas, etc., e incluso que no pueda empadronarse en la vivienda adquirida.

    - Si la situación se prolongara demasiado podría suponer que, de forma irregular, y con la "vista gorda" del municipio el usuario procediera a habitar la vivienda con agua, electricidad, etc. "de obra". Es decir, que el suministro aún constara a nombre del promotor y no al suyo.

    - El problema podría agravarse aún más si se encona la relación entre el Ayuntamiento y el promotor. No obstante, el cumplimiento de las obligaciones contraídas compete al promotor, mientras que los adquirentes resultan terceras personas en relación con el expediente administrativo.

    - Los ayuntamientos exigen a los promotores avales, antes de iniciar la edificación, que aseguren el cumplimiento de sus obligaciones. Pero, a veces, son tales los incumplimientos de los promotores que la cuantía de los avales no cubre para la reparación definitiva de los daños causados, con lo cual la situación de indefinición se podría prolongar en el tiempo.

    A la vista de lo expuesto, dos apuntes útiles para el adquirente de primera vivienda:

    a) Que se perfeccione la transmisión ante notario no impide que surjan otras problemas de futuro, como los ya señalados, aunque los aspectos civil y registral son muy importantes, por otra parte.

    b) Por ello, por cautela, se debe exigir al promotor, en el mismo momento de la compraventa, que exhiba copia de la licencia de primera ocupación otorgada por el Ayuntamiento correspondiente. Ello evitará futuros disgustos.

  3. #3
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    11 may, 07
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    Re: cédula habitabilidad o licencia 1ª ocupación

    Gracias por su pronta respuesta.
    Como usted bien indica en la siguiente nota:
    " Para la contratación definitiva de los servicios de energía eléctrica, agua, gas, telefonía y otros servicios propios de los inmuebles, los usuarios deberán tener concedida la licencia de primera ocupación"
    El edificio tiene contratados todos los contadores, con sólo la cedula también los conceden no?
    Con respecto a esta otra anotación que indica: " e incluso que no pueda empadronarse en la vivienda adquirida", puedo indicarle que cuando fui a empadronarme no me pusieron pega alguna.
    La promotora me ha explicado algo que no he entendido bien, llamado "silencio administrativo" y que al no recibir notificación por parte del ayuntamiento de la denegación, en el plazo correspondiente (no sé que plazo será exactamente) se entiende que ha sido concedida la licencia, esto es cierto?? puede pasar??
    Estoy bastante confusa con este tema, ya que la promotora dice una cosa y el ayuntamiento otra. Lo que si que es cierto que la promotora no me presenta la licencia de 1ª ocupación y no me llega el IBI por parte del ayuntamiento ni tengo ref. catastral y ya no sé por donde preguntar o arreglar el tema.

  4. #4
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    Re: cédula habitabilidad o licencia 1ª ocupación

    ¿Qué sucede si la Administración no resuelve los procedimientos? El silencio administrativo
    En estos casos deben distinguirse dos supuestos:


    a) Los procedimientos que han sido iniciados por los interesados

    Cuando la Administración no resuelve los procedimientos promovidos por los ciudadanos, su falta de resolución o lo que comúnmente se denomina “silencio administrativo”, se considera como una resolución positiva o a favor del ciudadano (actos presuntos). Así, nuestra solicitud se entenderá estimada por silencio positivo.


    Sin embargo, el silencio administrativo no se entenderá estimatorio cuando el interesado ejercite su derecho de petición (por ejemplo, la solicitud de licencias), en aquellos casos en los que la estimación conceda al solicitante o a terceros facultades relativas al dominio o servicio público (por ejemplo, la concesión de una cafetería en un polideportivo), ni tampoco en los procedimientos de impugnación de actos y disposiciones.

    En estos supuestos, y en otros dispuestos expresamente en las leyes, el silencio administrativo será negativo y sus efectos desestimatorios.


    Así, la estimación por silencio administrativo se considera como un acto administrativo que pone fin al procedimiento administrativo, mientras que la desestimación por silencio permite al interesado interponer los recursos administrativos o contencioso-administrativos que en su caso correspondan.


    b) Los procedimientos instados por la propia Administración o de oficio


    Aunque el procedimiento se haya iniciado ‘de oficio’, esto es, a iniciativa de la propia Administración, ésta tiene la obligación de resolverlo, por lo que, en estos casos, el silencio administrativo, produce los siguientes efectos:

    Si el procedimiento administrativo puede concluir con una resolución que reconozca o constituya derechos a nuestro favor, el silencio es desestimatorio.
    Si los procedimientos tienen carácter sancionador o de ellos se pueden derivar efectos desfavorables para los interesados y la Administración no resuelve dentro del plazo, el silencio administrativo producirá la caducidad del acto administrativo y por tanto el archivo de las actuaciones.

  5. #5
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    Re: cédula habitabilidad o licencia 1ª ocupación

    Le agradezco mucho esta última aclaración, pero no he entendido nada. Sigo sin comprender si en este caso puede o no haber silencio administrativo.

  6. #6
    Senior Member
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    Re: cédula habitabilidad o licencia 1ª ocupación

    El silencio positivo se da cuando la administracción tarda mas tiempo en contestar que el que ella misma establece para un procedimiento concreto. En ese caso para no perjudicar al ciudadano se considera que la respuesta es afirmativa. Esto no ocurre siempre, y las administraciones están obligados a tener una lista con los procedimientos y el sentido del silencio (puede ser positivo o estimatorio o negativo o desestimatorio). Si tal y como le comenta la promotora la licencia está concedida por silencio administrativo positivo, esta debería solicitar certificado de la misma, que segun la ley 30/92 solo puede ser en el mismo sentido que el silencio.
    Hable con la promotora y indiqueles que realizen los tramites necesarios para conseguir el certificado de licencia.

    Puede solicitar a la promotora que le faciliten copia de la solicitud de licencia de 1 ª ocupación, en la que figure el sello del registro de entrada. Luego acuda al ayuntamiento y solicite información sobre el sentido del silencio en los procedimientos de concesion de licencias de 1ª ocupacion y del plazo de resolucion por parte del ayuntamiento. Si es plazo ya transcurrió, y el silencio es positivo entonces solicite del ayuntamiento un certificado conforme la licencia está concedida por silencio positivo.

  7. #7
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    11 may, 07
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    Re: cédula habitabilidad o licencia 1ª ocupación

    muchas gracias, eso haré, haber que me dicen ambas partes.

  8. #8
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    13 nov, 08
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    Problema para concesión de licencia de 1ª ocupación ?

    Yo he comprado este año una vivienda unifamiliar. El promotor solo me aporta copia de la solicitud. Pero me dice que las licencias tardan mucho y a la vez que el silencio administrativo opera positivemente. No me fio. A demás tengo un problema: después de comprada la casa se le abrió una puerta en una de las fachadas donde ya había una ventana. Esto puede ser un problema a la hora de concesión de la licencia de primera ocupación??? Me urge una repuesta puesto que estamos preocupados y no querriamos vernos obligados deshacer esa pequeña reforma.
    Os agradeceria una respuesta lo mas rápida posible. Gracias

  9. #9
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    Licencia

    En primer lugar en la solicitud de la licencia de 1 ocupación si opera el silencio administrativo siempre y cuando la construcción no vulnere la normativa del suelo, es decir si la obra se ajusta a la licencia concedida y esta se ajusta a la normativa vigente, la licencia de primera ocupación se adquiere por silencio administrativo, en principio el plazo es de 3 meses desde la presentación de la documentacion correcta (aunque puede variar según leyes autonómicas del suelo). Por lo tanto una vez pasado el plazo correspondiente pueden solicitar en virtud del art. 43 de la ley de procedimiento administrativo:
    Artículo 43. Silencio administrativo en procedimientos iniciados a solicitud de interesado. Redacción según Ley 25/2009, de 22 de diciembre. Redacción según Ley 4/1999, de 13 de enero.

    1. En los procedimientos iniciados a solicitud del interesado, sin perjuicio de la resolución que la Administración debe dictar en la forma prevista en el apartado 3 de este artículo, el vencimiento del plazo máximo sin haberse notificado resolución expresa legitima al interesado o interesados que hubieran deducido la solicitud para entenderla estimada por silencio administrativo, excepto en los supuestos en los que una norma con rango de Ley por razones imperiosas de interés general o una norma de Derecho comunitario establezcan lo contrario.

    Asimismo, el silencio tendrá efecto desestimatorio en los procedimientos relativos al ejercicio del derecho de petición, a que se refiere el artículo 29 de la Constitución, aquellos cuya estimación tuviera como consecuencia que se transfirieran al solicitante o a terceros facultades relativas al dominio público o al servicio público, así como los procedimientos de impugnación de actos y disposiciones. No obstante, cuando el recurso de alzada se haya interpuesto contra la desestimación por silencio administrativo de una solicitud por el transcurso del plazo, se entenderá estimado el mismo si, llegado el plazo de resolución, el órgano administrativo competente no dictase resolución expresa sobre el mismo.

    2. La estimación por silencio administrativo tiene a todos los efectos la consideración de acto administrativo finalizador del procedimiento. La desestimación por silencio administrativo tiene los solos efectos de permitir a los interesados la interposición del recurso administrativo o contencioso-administrativo que resulte procedente.

    3. La obligación de dictar resolución expresa a que se refiere el apartado primero del artículo 42 se sujetará al siguiente régimen:

    En los casos de estimación por silencio administrativo, la resolución expresa posterior a la producción del acto sólo podrá dictarse de ser confirmatoria del mismo.

    En los casos de desestimación por silencio administrativo, la resolución expresa posterior al vencimiento del plazo se adoptará por la Administración sin vinculación alguna al sentido del silencio.

    4. Los actos administrativos producidos por silencio administrativo se podrán hacer valer tanto ante la Administración como ante cualquier persona física o jurídica, pública o privada. Los mismos producen efectos desde el vencimiento del plazo máximo en el que debe dictarse y notificarse la resolución expresa sin que la misma se haya producido, y su existencia puede ser acreditada por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, incluido el certificado acreditativo del silencio producido que pudiera solicitarse del órgano competente para resolver. Solicitado el certificado, éste deberá emitirse en el plazo máximo de quince días.

    Deberían contestar en 15 días confirmando la concesión de la licencia.

    Aunque a posteriori puede anularse dicha concesión.

    En cuanto a la obra realizada, para modificar las fachadas es oportuno pedir permiso a la comunidad, así como solicitar licencia de obras. No creo que afecte en nada a la licencia de primera ocupación, pero si podría significar un expediente municipal y terminar con la necesidad de retornar a su estado inicial la fachada correpondiente.

  10. #10
    Junior Member
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    10 nov, 11
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    La licencia de primera ocupación es la "cédula" que se le da a una edificación de uso residencial en el momento de acabar la obra. Para otorgarla es necesario el certificado final de obra, que firma el arquitecto que ha llevado la obra. Y este certificado no existe si no se ha hecho la obra con licencia.

    Lo que aquí llaman cédula de habitabilidad es la "cédula" de segunda ocupación, que es el documento que acredita que la vivienda (ahora sí) continúa siendo habitable después de transcurridos los años.

    Así que, "primera ocupación"=Obra Nueva y "segunda ocupación"= Vivienda usada. Ambos documentos acreditan lo mismo en fases diferentes de la vida del edificio.

    El silencio administrativo no opera, en Cataluña (y según el último refundido de la ley de urbanismo) en temas relativos a adquisición de derechos sobre un suelo sobre el que se haya podido edificar sin licencia.

    Por lo tanto, mi consejo es que se consulte el caso particular con un profesional (arquitecto o abogado) que pueda estudiar todas las particularidades del caso, que puede llegar a ser muy complejo.

    Un saludo,

    www.cedulahabitabilidad.net

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