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  1. #1
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    03 abr, 03
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    contrato privado y escritura pública

    Se me plantea la siguiente duda: se trata de un piso vendido en el año 81, y ahora el que fue comprador desea elevarlo a escritura pública (pese a que se le solicitó efectuarlo en varias ocasiones, es ahora, después de 20 años que desea hacerlo).
    La cuestión es que en el contrato privado se estipuló el precio de venta. Si ahora se escritura ¿debe hacerse constar el valor que consta en el contrato privado y por supuesto la fecha de la compraventa?. si no quisiera hacerlo así el comprador (quisiera escriturar por mayor precio) ¿puedo negarme a esa escritura? Y si accedo, ¿tiene algún tipo de repercusión fiscal?

  2. #2
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    08 feb, 01
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    Re: contrato privado y escritura pública

    Hola Julia, no se si tu eres la compradora o la vendedora,cuando dices que en el año 81 ,se vende una vivienda en documento privado,me imagino que esto se haria en notaria,por lo que este contrato se haria publico,(confirmame este dato.)una vez que el comprador adquiera la vivienda,tiene un plazo de 30 dias para tributar,otra cosa distinta es el llevar la escritura al Registro de la propiedad que de momento es potestativo,la inscribe o no en funcion de sus intereses.En cuanto al valor por el que inscribe el inmueble ya no depende tanto de la voluntad del comprador ni del vendedor, pues hoy en dia los registradores tienen unos varemos por lo que son ellos los que fijan el precio de los mismos.si intentara escriturar por el precio del 81 ,el registrador le aplica un varemo corrector o complementario que incluso si la diferencia es excesiva llevaria una sancion.En cuanto a repercusiones fiscales para el vendedor despues de transcurrido 20 años no hay ninguna,
    eculeus

  3. #3
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    03 abr, 03
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    Re: contrato privado y escritura pública

    Gracias eculeus por contestarme. Te aclaro:
    Yo soy la vendedora, y en su día se vendió este piso por 2 millones. Ahora la compradora y después de 20 años quiere elevarlo a escritura pública ( o sea registrarlo). El contrato que se hizo se efectuó en notaría pero el notario informó que tenía validez de 6 meses y en ningún lugar consta ni el sello ni la firma del mismo. Lo que no sé es si cuando vaya con la compradora al nuevo notario para poder inscribirse en registro el piso, ella puede inscribir por el precio que le parezca o el actual que evidentemente es muy superior al de los 2 millones, y si lo hace tien repercusión fiscal hacia mi, (que como me dices parece ser que no). Te agredecería que tú o quien pueda ayudarme me aclare esta cuestión, dado quiere escriturar de forma inmediata.

    De nuevo, muchas gracias

  4. #4
    Junior Member
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    08 feb, 01
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    Re: contrato privado y escritura pública

    Hola Julia, en la actualidad los notarios estan obligados a fijar en las compraventas los precios reales de estas,¿como lo averiguan?bien,como tendras que llevar el recibo del ultimo año del impuesto de bienes inmuebles,en este aparece reflejado el valor catastral del mismo, ese valor u otro parecido es el que toma como referencia,el registrador tambien tiene unos varemos propios,que siempre estan por encima del valor catastral,de todas formas no te preocupes tanto porque transcurrido un plazo tan largo de tiempo no debe perjudicarte en nada ,por si acaso pasate por tu ayuntamiento por si tuvieras que pagar la plusvalia,pero creo que ya habra caducado. Lo que me parece un poco fuera de lo normal es como se efectuo la compraventa,pues si la hicisteis en notaria siempre debe quedar constancia de esta en los libros de protocolo de la notaria,y si te acuerdas de la fecha o el numero de protocolo puedes pedir copia del contrato por si te pudiera beneficiar en algo,Un saludo
    eculeus

  5. #5
    Guest

    Re: contrato privado y escritura pública

    Hola Julia,

    En primer lugar, decir que no estoy en todo de acuerdo con la respuesta que te están dando. Aquí hay dos posibilidades. Si lo que firmaste en su día fue un contrato privado, que no pasó por hacienda y no hay forma de acreditar la fecha en la que en realidad se produjo la compraventa, para hacienda es como si ésta no se hubiese efectuado. De esta forma, ahora podrías elevar a público el contrato privado, firmando una escritura, pero al presentarlo en hacienda te juegas que te hagan una comprobación de valores. Lo que quiero dejar claro es que el Notario no se va a meter en el precio que pongas en la escritura (podrá aconsejarte, pero el Notario lo único que hace es dar fe de las manifestaciones de las partes, no puede obligarte a poner un precio determinado) y mucho menos el Registrador de la Propiedad, que lo que va a hacer es inscribir la escritura. Sin embargo, hacienda si puede meterse en este tema y hacer una comprobación de valores (si el contrato no tiene fecha fehaciente va a considerar que la venta la estás haciendo ahora) y entender que el precio de la compraventa (2 millones) no es el real del inmueble. Al menos en Madrid, hacienda tiene unas tablas de valoración de inmueble por la situación del mismo (con correctores según la antiguedad, metros cuadrados, etc.) Puedes verlas en la página de la Comunidad de Madrid.

    Por otro lado, dices que el contrato se firmó en una Notaría. Entonces es posible que no sea un contrato sino una escritura pública. Si es así y nunca llegó a liquidarse el impuesto ni a inscribirla en el Registro de la Propiedad, ahora no tendrías que hacer la elevación a público del contrato, el impuesto habría prescrito y podrías inscribirla en el Registro de la Propiedad. Eso si, tendrías antes que pasarla por hacienda, rellenando la correspondiente autoliquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales y alegando la prescripción del impuesto. Pero esto sólo para el caso de que en su día firmases una escritura pública.

  6. #6
    Junior Member
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    29 ene, 01
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    Re: contrato privado y escritura pública

    Hola Julia: Tienes mas posibilidades de acreditar la fecha del contrato privado de compraventa ademas de la ya apuntada de haber presentado la autoliquidación del impuesto, Ejemplo: Que la contribución urbana este a nombre de tu comprador desde el año 81, Que la comunidad de propietarios fuera pagada tambien por él, recibos de luz, agua, teléfono, ect, es decir que aunque de forma fehaciente no puedas acreditar la fecha del contrato,
    si puedes demostrar el momento de la transmisión, en cuyo caso unicamente tendrias que pagar el impuesto sobre la cantidad que figure en el contrato en concepto de precio de venta y por el tipo impositivo que estuviera vigente en el año 81, creo que era el 8%. En cualquier caso hacienda te va a girar los intereses de demora por la cuota resultante. En cualquier caso quien debe preocuparse es el comprador (sujeto pasivo del impuesto)
    ALVAR2000

  7. #7
    Guest

    Re: contrato privado y escritura pública

    Eculeus, sólo por curiosidad, ¿no eres abogado, verdad?

  8. #8
    Junior Member
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    Re: contrato privado y escritura pública

    Hola ciudadano y Apd. efectivamente no soy abogado ,ni lo pretendo, pero si me gustaria haceros unas aclaraciones en cuanto a mis respuestas a Julia en relacion a sus dudas,respuestas estas mas practicas que teoricas ,pues yo si he hecho escrituras complejas en notarias.
    En primer lugar,efectivamente el notario como fedatario publico que és,solo recoje la voluntad de los contratantes,pero al mismo tiempo advierte de la no idoneidad en cuanto a la CUANTIA de dicha transmisión, no solo verbalmente sino que lo anota o puede anotarlo en la escritura(Yo el notario comunico o informo a las partes que el precio fijado es inferior al precio estimativo de tal compraventa......),mas o menos en estos terminos,por lo que de alguna manera si conoce que el precio y asi se lo hace saber a las partes,no es el escriturado.Al respecto os recomiendo que leais las resoluciones 306/96 y 228/97 la primera la recoje el BOE nº28 de fecha 1-2-97 de la Direccion General de los Registros y Notariados,tratan de la comunicación que ha de existir entre las Notarias y los Registros de la Propiedad para dar seguridad juridica a los actos de compraventa,donaciones,sucesiones etc.
    En cuanto a los Registros de la Propiedad,por supuesto que en el libro de entrada le cojen la escritura como la lleve,pero luego viene la Oficina Liquidadora, os aconsejo que leais la Ley 8/1989 o Ley de Tasas y Precios Publicos,Disposicion adicional 4.9.Tambien la Ley sobre el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales art.14.7 asi como el R.D 828/1995 art 46.2 y 91.2.
    La ley 8/1989 en el articulo que cito viene a decir que en las transmisiones de bienes y derechos,cuando el valor comprobado por la Oficina Liquidadora exceda del declarado en un 20% y siempre que este exceso sea superior a dos millones,se aplicara una sanción a comprador y vendedor que haga disuadir a los mismos de cualquier ocultacion.La sancion que aplica la Oficina Liqidadora es girar sobre el exceso apreciado por la misma,ademas del impuesto al tipo normal de la transmision ,una segunda liquidación contra comprador y vendedor,de modo que se aplica a cada uno el tipo impositivo no de una compraventa ,sino de una donación entre ellos.
    De otro lado ver que la consulta la hace LA VENDEDORA,que en principio solamente soporta los gastos comforme al art.1455 del C.c. y la plusvalia,a no ser que las partes pacten otra cosa ,ademas de sus obligaciones fiscales.Por lo que me parecio mas practico no liarla en temas que le corresponden ,en principio resolver al COMPRADOR.
    Un saludo.
    eculeus

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