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Resultados 1 al 2 de 2
  1. #1
    Junior Member
    Fecha de ingreso
    02 sep, 12
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    2

    Conflicto en una inversión para un cultivo arrendado.

    Un saludo a todos y todas.

    En primer lugar paso a relatar el historial de los hechos.
    Mi empresa, recientemente constituida, se dedica a la gestión de cultivos de biomasa. Nuestra primera inversión proveniente de unos clientes para gestionar sus cultivos y a través de ellos obtener sus beneficios, la ubicamos en unos terrenos los cuales decidimos arrendar, cuya cuota anual corresponde a nuestros clientes, quienes son propietarios del cultivo.

    En que en un primer momento ubicamos 26 hectáreas de cultivo las cuales contrataron nuestros inversores, para las cuales la finca era apropiada, ya que según el propietario de la finca ésta tenía 30 hectáreas de terreno disponibles. Lógicamente, decidimos comprobarlo enviando a un técnico para que inspeccionase la propiedad, solicitamos una nota simple para asegurarnos de que estaba todo en orden, pero observamos que realmente registradas solamente habían 26'4 hectáreas.

    Después de algo de presión y discrepancias, modificamos el contrato de arrendamiento y finalmente constaron 26'4 hectáreas, a un precio por hectárea de 335€/anuales con opción preferente a compra, pero con una clausula añadida que especificaba que el importe del alquiler no contaba como descuento en el momento de la adquisición de la finca.

    Al ser nuestra primera operación y sabiendo que la finca era adecuada para el cultivo decidimos realizar el arrendamiento.

    El problema viene después, una vez nos ponemos a realizar la explotación:

    - El terreno necesitó un mes de trabajo extra para adaptarlo por tal de poder cultivarlo.
    - La finca dispone únicamente de 19 hectáreas útiles, ya que este señor no las ha cuidado debidamente, han crecido pinos en la propiedad que por ley de montes no se pueden tocar, y hay zonas muy deterioradas las cuales suponen un gasto mayor al de la inversión por tal de adaptarlas.
    - El arrendador ha visitado la explotación sin autorización y ha comunicado a los trabajadores que dos parcelas de 2 hectáreas en total son de su propiedad y que no deberían utilizarlas. Con este dato únicamente nos quedarían 17 hectáreas.

    1º.- Actualmente el contrato continúa fijando en 26'4 las hectáreas contratadas, pero útiles para el cultivo solamente hay 19, de las cuales 2 según este señor (que nos arrendaba la propiedad entera) son de su pertenencia.
    2º.- En estos momentos el cultivo de las 19 hectáreas está finalizado, por lo que gran parte de la inversión ya se ha empleado y no tenemos disponibilidad de ubicar las hectáreas restantes en otras propiedades, ni tampoco de realizar un rembolso del capital de las hectáreas que no hemos podido realizar por causa del arrendador.
    3º.- Nuestra empresa tiene un contrato que nos obliga a realizar el cultivo en un plazo determinado, además de que nos obliga según contrato de compromiso de compraventa entre inversor y empresa a adquiris la producción de las 26 hectáreas de cultivo durante 25 años, a razón de X € / tonelada de producción.

    El propietario de la finca, no ha actuado de buena fe.

    Adjunto copia del contrato:

    CONTRATO DE ARRENDAMIENTO RUSTICO

    En la ciudad de X a X de X de dos mil doce.

    REUNIDOS

    De una parte, como arrendadores, ARRENDADOR, mayor de edad, con numero de NIF.: XXXXXX, y ARRENDADOR, mayor de edad, con numero de NIF: XXXXXX, con domicilio en X
    De otra parte, como arrendatario, la EMPRESA, constituida en escritura pública otorgada el día X, ante el Notario de X, DON X, con domicilio social en X, (X), calle X, con CIF nº X, y en su representación DON X, mayor de edad, con numero de NIF.: X, vecino de X, gerente de la EMPRESA, cuyas facultades representativas resultan de la escritura pública de nombramiento de cargos autorizada el día X de 2.012.
    INTERVIENEN ambas partes arrendadores y arrendatario en su propio nombre y por su defecto.
    Se reconocen mutuamente capacidad para otorgar el presente contrato de arrendamiento rústico, a cuyo efecto.

    EXPONEN

    Que DON ARRENDADOR Y ARRENDADOR, son los propietarios y titulares de las siguientes fincas rústicas;
    PARAJE X, cuya superficie de terreno son veintiséis hectáreas, cincuenta y seis áreas, inscrita en el Registro de la Propiedad de X, con Ref. Catastral: X
    Que interesa a la EMPRESA., el arrendamiento del terreno arriba indicado.
    Que llevan a efecto el presente contrato de arrendamiento rústico con arreglo a las siguientes.

    ESTIPULACIONES

    Primera.- DON ARRENDADOR y ARRENDADOR, arriendan a la EMPRESA, los terrenos descritos en el exponiendo I.
    Segunda.- El precio de renta pactado es el de 9275,00 euros/anuales, pagaderos mediante transferencia bancaria, al vencimiento de cada anualidad, contando siempre desde la fecha de inicio de este contrato, es decir la próxima anualidad deberá liquidarse el X, y así sucesivamente hasta su término y el final de sus prórrogas.
    La renta pactada no devengará el impuesto del IVA, ni la retención, ya que es un arrendamiento rústico, y se encuentra exento de Impuestos.
    Tercera.- El terreno se entrega en perfecto estado de conservación, salvo por el camino de acceso el cual se encuentra en estado de deterioro. La parte arrendadora, se responsabiliza de la primera reparación del camino para posibilitar el buen acceso al terreno a la parte arrendataria. El resto de reparaciones del camino serán responsabilidad de la parte arrendataria. Se ruega que a la finalización del presente contrato y con la devolución de las llaves se reintegre al propietario en las mismas condiciones en que se entregó.
    Cuarta.- Quedan prohibidas, por la parte arrendataria reformas que modifiquen la estructura, salvo pre aviso expreso y por escrito a los titulares del terreno. Las obras que pudieran realizar con dicha autorización del titular en todo caso quedaran en beneficio de la finca, sin derecho a indemnización.
    Las partes, convienen que las obras de conservación y mantenimiento del terreno arrendado y de los servicios, serán a cargo del arrendatario.
    Quinta.- El terreno será destinado única y exclusivamente al cultivo de biomasa, quedando prohibidas cesiones o subarriendos, sin el consentimiento previo de los titulares del terreno.
    Sexta.- Con relación a los gastos, serán a cargo de los arrendadores el recibo municipal anual del impuesto de bienes inmuebles, (contribución), siendo a cargo de la parte arrendataria, el resto de los gastos, tales como licencias, tasas, permisos e instalación de boba para puesta en marcha del pozo, propiedad de la finca, además de la responsabilidad que esto conlleve, según lo acordado por ambas partes.
    Séptima.- En relación a la resolución del contrato, en caso de los siguientes incumplimientos contractuales y sin perjuicio de las acciones legales que se pudieren emprender, el contrato de arrendamiento será resuelto por:

    Terminación del arrendamiento, este termina por:

    Por pérdida total de la cosa arrendada y por expropiación forzosa de la parte arrendadora cuando sea también total; si la pérdida es solo parcial, el arrendatario tiene opción para continuar en el arriendo, y lo mismo en el caso de expropiación forzosa, reduciendo proporcionalmente la renta. En este último supuesto, además, el arrendatario tiene derecho a la indemnización que haya fijado la Administración.
    Por expiración del término convencional o legal y de la prórroga, en su caso.
    Por mutuo acuerdo de las partes.
    Por desistimiento unilateral del arrendatario, al termino del año agrícola, notificándoselo al arrendador con un año de antelación.
    En los arrendamientos efectuados a favor de personas jurídicas, desde el momento mismo en que se extinga la persona jurídica.
    Resolución del arrendamiento a instancia del arrendador, por alguna de las causas siguientes:
    Falta de pago de las rentas, sin perjuicio del derecho de enervación de la acción de desahucio en los mismos términos previstos en las leyes procesales para los desahucios de fincas urbanas.
    Incumplir gravemente la obligación de mejora o transformación de la finca, a las que el arrendatario se hubiese comprometido en el contrato y a aquellas otras que vengan impuestas por norma legal o resolución judicial o administrativa.
    No explotar la finca, aun parcialmente, o destinarla, en todo o en parte, a fines o aprovechamientos distintos a los previstos contractualmente, salvo en los casos impuestos por programas y planes, cuyo cumplimiento sea necesario para la percepción de ayudas o compensaciones en aplicación de la normativa estatal, autonómica o comunitaria aplicable.
    Subarrendar o ceder el arriendo, sin el consentimiento previo de los titulares, o causar graves daños a la finca, con dolo o negligencia manifiesta.


    Octava.- En el caso de defunción tanto del arrendador como del arrendatario, quedaran a salvo los derechos de sus sucesores legítimos, cónyuge, hijos o descendientes. En tal caso, a falta de designación expresa efectuada por el testador, tendrá preferencia el que tenga la condición de joven agricultor, en el caso del arrendatario y si hubiera varios, será preferente el mas antiguo. Si ninguno la tuviera, los sucesores tendrán que escoger entre ellos, por mayoría, al que se subrogara en las condiciones y derechos del arrendador o arrendatarios fallecidos. Sera necesaria la correspondiente notificación por escrito tanto al arrendador como al arrendatario, en el plazo de un año desde el fallecimiento.
    En el caso de venta de la finca rustica, el posible comprador, se subrogará a las obligaciones del contrato de arrendamiento rustico en vigor.

  2. #2
    Junior Member
    Fecha de ingreso
    02 sep, 12
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    2
    Novena.- El presente contrato queda establecido para el uso y disfrute de la parte arrendataria, cualquier modificación de su uso deberá ser comunicada al titular del terreno.
    Décima.- El presente contrato tiene una duración de 12 años a partir de su celebración, comenzará el día X y finalizará el día X de 2.024, pudiéndose negociar la prórroga de dicho contrato de arrendamiento a su término, por el plazo de 6 años más, y por periodos sucesivos de 3 años más, ya que es conveniente que alcance los 25 años de duración, por la necesidad del cultivo de biomasa, ya que acarrearía graves daños y perjuicios a EMPRESA., debido al compromiso que ha adquirido éste con los socios inversores/colaboradores, que aportarán el capital para la realización de los cultivos, y conforme a éstos, a los daños y perjuicios que pudieran ocasionar la imposibilidad de llevar a cabo la explotación de los mismos durante el tiempo establecido de 25 años.
    Undécima.- La renta estipulada de 9275,00 euros será incrementada anualmente según el porcentaje del IPC ( Índice de precios al consumo).
    Duodécima.- Se establece la opción de compra preferente para la parte arrendataria, a partir del quinto año de duración del contrato de arrendamiento rústico, el precio convenido será de 300.000,00 euros, con el IPC, cuya única salvedad del descuento del precio final, que quedara en 275.000,00 euros, con el IPC, si finalmente las hectáreas que no vienen inscritas en el Registro correspondiente, no pudieran demostrarse que son propiedad del arrendador.
    En ningún caso de los anteriores las cantidades dadas a cuenta del alquiler, serán descontadas del precio final de compra.
    Decimotercera.- Ambas partes celebran el presente contrato de arrendamiento rustico, en plena conformidad, de todas las anteriores estipulaciones, habiendo actuado ambas de buena fe, siendo el mismo contrato sometido a la Ley de Arrendamientos Rústicos, y sus incumplimientos contractuales sometidos a los tribunales y juzgados de VALENCIA.

    OTORGAMIENTO

    En prueba de conformidad las personas reseñadas en el encabezamiento firman el presente documento por duplicado, extendiendo cada uno de los ejemplares a cada parte, en el lugar y fecha arriba indicados.

    Muchísimas gracias por vuestra atención, a la espera de que me puedan aconsejar de acuerdo a las medidas que pudiera tomar para proteger la inversión de mis clientes y asegurar la prosperidad de los cultivos realizados y de los que quedan por realizar.

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