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Resultados 1 al 5 de 5
  1. #1
    Junior Member
    Fecha de ingreso
    28 jul, 17
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    5

    Si pensáis comprar piso, ¡¡¡¡CUIDADO CON LAS ARRAS!!!!

    Si piensas comprar un piso o un inmueble, ¡¡¡¡¡MUCHO CUIDADO CON LAS ARRAS!!!!

    el tema de las arras se usa en España de modo que se hace posible la estafa o apropiación indebida fácil, desde la impunidad.



    Considero que tanto compradores, como vendedores, como civilistas, como bancos, como inmobiliarias, están muy equivocados con el pacto de arras o señal, regulado en el artículo 1.454 del Código Civil. Y a este respecto la gente incluye por sistema pacto de arras por elevada cuantía cuando compran un inmueble, sin conocer los verdaderos efectos jurídicos que estos pactos pueden desplegar.



    Tras años de investigación minuciosa de nuestro magistral Código Civil, os expongo mi criterio al respecto.



    Precisamente para poner fin a todas las doctrinas medievales sobre las arras penitenciales y confirmatorias, el artículo 1.454 del Código Civil se encargó muy bien de decir: "Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas."



    A pesar del contundente mandato legal contenido en el artículo 1.454 del Código Civil, lamentablemente continúa habiendo en España demasiadas doctrinas sobre las arras penitenciales o confirmatorias, todas ellas alimentadas por una actividad universitaria y prácticas judiciales y bancarias forjadas al margen del sano sentido de lo jurídico y la Ley. Sin embargo, le guste o no a nuestras universidades, bancos y poder judicial, una vez aprobado este Código y ateniéndonos a la Ley actualmente vigente, el artículo 1.454 del CC no deja lugar a dudas a todos los efectos jurídicos: Es evidente la homlogación que este precepto hace de las palabras "arras" (referidas a lo que la doctrina suele denominar arras penitenciales) y "señal" (referida a lo que la doctrina suele denominar arras confirmatorias). De modo que a efectos jurídicos es irrelevante que el contrato de compraventa especifique si las arras son penitenciales o confirmatorias: sea cual sea el modo como los contratantes denominen las arras, en todo caso es de aplicación del artículo 1.454 del Código Civil. Así, si se firman arras o señal en un contrato de compraventa, y con independencia de la denominación que usen los contratantes, los contratantes están, en los términos del artículo 1.454 del Código Civil, asumiendo que:

    1º.- Que indudablemente ya hay contrato de compraventa perfecto y, por tanto, puede ya inscribirse en el Registro de la Propiedad, con mención al pacto de arras o señal suscrito. A estos efectos, la resolución de inscripción del registrador de la propiedad puede ser documento púlbico suficiente a todos los efectos del artículo 1.280.1º del Código Civil, sin necesidad de haber pasado por notario.

    2º.- Que a todos los efectos del artículo 1.462 del Código Civil, la obligación del vendedor de entregar al comprador la cosa vendida queda en suspenso a todos los efectos del artículo 23 de la Ley Hipotecaria, en tanto las arras o señal sigan vigentes.

    2º.- Que, no habiéndose llegado a entregar en ningún momento la cosa vendida, ni tampoco el precio de la venta, la vigencia del pacto de arras o señal habilita tanto a comprador como a vendedor para rescindir el contrato de compraventa, en los términos del artículo 1.454 del Código Civil.



    De modo que que, todo pacto de arras o señal, y sea cual sea la denomiación que a estos pactos les den los contratantes, implica que, si bien ya hay contrato de compraventa, vendedor o comprador se reserva la potestad de, en caso de arrepentimiento o de inconveniencia de la compraventa, rescindirla con tal de que se allane a, bien el vendedor a perder las arras o señal dada, bien el comprador a devolverlas duplicadas. Y ello es indubitablemente así, le guste o no a la doctrina extralegal.



    Como vemos, la inclusión el pacto de arras o señal en el artículo 1454 del Código Civil lo es en el contexto de la regulación legal del contrato de compraventa. Así, quien firma arras o señal, está reconociendo que, por imperativo legal, hay contrato perfecto de compraventa. No cabe, pues, defender que con las arras o señal no está aún perfeccionada la compraventa. De modo que la diferencia que hay entre un contrato de compraventa con arras o señal, o uno sin ellas, es que cuando median arras la entrega de la cosa vendida queda, a todos los efectos del artículo 1.462 del Código Civil, demorada en tanto la compraventa no devenga en definitiva. Mientras que un contrato de compraventa sin arras habilita en principio y de modo inmediato a los contratantes para, en los términos del artículo 1.279 del Código Civil, compelerse entre sí para perfeccionar la entrega y tradición de la cosa.



    Siendo ese el mandato legal del artículo 1.454 del Código Civil, se disipa toda duda sobre el alcance jurídico de las arras o la señal que se dé con ocasión del perfeccionamiento de un contrato de compraventa. Y todo aquél que en pleno siglo XXI siga pretendiendo distinguir entre arras penitenciales y arras confirmatorias, se estará haciendo eco de posturas doctrinales de antes de la aprobación del Código Civil, que por imperativo del artículo 1.454 del Código Civil no tiene ya hoy día ningún efecto jurídico ni utilidad práctica.



    Cabe preguntarse por qué en el año 1888 se introduce el artículo 1.454 en el Código Civil. La respuesta parece clara: antes del Código Civil, había doctrinas que interpretaban que, habiendo arras o señal, mediaba un juramento entre los contratantes por el que el comprador quedaba forzado a la compra y el vendedor a la venta. Pero como estas doctrinas podían claramente atentar contra la libre voluntad de los contratantes, y dar lugar a abusos, o incluso estafas, por parte del comprador o el vendedor, se aprovechó la oportunidad de la aprobación del Código Civil para establecer claramente en el artículo 1.454 CC que las arras o señal no fuerza a nadie a consumar venta o compra alguna si se ha sentido engañado o de algún modo se arrepiente. De modo que todo aquél que, bajo la vigencia del Código Civil, firme arras o señal, adquiere no un juramento para consumar la compraventa, sino precisamente lo contrario, es decir, la potestad de rescindir el contrato en cualquier momento antes de perfeccionarse la entrega de la cosa vendida. Y defender en el siglo XXI que aún es posible firmar arras, como si fuera un juramento por virtud del cual se puede forzar o presionar para consumar una no del todo deseada compra o venta, supone violentar la voluntad de los contrantes, vulnerando el artículo 1.260 del Código Civil.



    Cabe también preguntarse por qué 130 años después de la entrada en vigor de nuestro magistral Código Civil no sólo aún persisten las doctrinas medievales sobre las arras confirmatorias y penitenciales, sino que cuando al comprenta versa sobre inmuebles las arras o señal se firma por sistema y, en general, por una cuantía abusiva de 3.000 euros o más. A mi modo de ver, si nuestros juristas, tras 130 años de vigencia de los artículos 1.260 y 1.454 del Código Civil, continúan con el erre que erre de la distinción entre arras penitenciales y arras confirmatorias, y si la gente sigue firmado alegremente arras por cantidades abusivas, se debe a que:

    1.- Tenemos una jurisdicción de lo civil muy desorientada, que dicta sentencias sin líneas claras, sin tener en cuenta la dicción literal de la Ley vigente, y demasiado a menudo con arbitrariedad.

    2.- A muchos de nuestros civilistas les gusta seguir ostentado poderes pretorianos por encima de la Ley, y para ellos no hay Código Civil ni ley que valga: lamentablemente en España seguimos en muchas cosas actuando como si el Código Civil no estuviera vigente.

    3.- Existe una grave falta de rigor de nuestras universidades a la hora de estudiar y analizar con seriedad el Código Civil, tal y como está redactado, sin contaminar el significado de las palabras con doctrinas pretorianas emanadas de tergiversaciones sobre el fenecido derecho romano o al código civil francés. En ese sentido, la inclusión en la asignatura de "Derecho Romano" en los planes de estudio de Derecho en España, más que a ayudar a aplicar la Ley Vigente, viene más bien siendo el origen de una contaminación permanente, arbitraria e intolerable sobre la Legalidad Vigente.

    4.- Las inmobiliarias y los bancos incurren en permanente práctica abusiva, sin informar debidamente a los clientes ni de lo que realmente es un verdadero y válido pacto arra o señal, ni de los verdaderos derechos que comprador y vendedor adquieren con estos pactos, ni los riesgos que corre el vendedor si las arras no llegan a inscribirse en el registro de la propiedad.

    5.- Desde los tiempos de las desamortizaciones sigue en España habiendo una detestable tendencia clara a amparar la cultura de los pelotazos dinerarios e inmobiliarios sencillos en favor del adinerado, en empobrecimiento injusto de los económicamente más desfavorecidos. Y en ese sentido nuestros juristas creen ver en el artículo 1.454 del Código Civil una grieta que, en pleno siglo XXI, permita a los vendedores de inmuebles coger "pájaro en mano por nada menos que 3.000 euros o más", y a partir de ese momento buscar someter al potencial comprador a tener que elegir entre comprar por la fuerza o, en caso contrario, "Pelotazo Inmobiliario en favor del vendedor".

  2. #2
    Junior Member
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    28 jul, 17
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    Hay por otro lado doctrinas que interpretan que en el artículo 1.454 CC se regulan indemnizaciones. Esto ha de reputarse también inadmisible: el artículo 1.454 CC establece claramente que cuando el vendedor devuelve las arras duplicadas, o el comprador decide recindir el contrato de compraventa perdiendo la señal dada, es un simple allanamiento, como solemnidad legal para que la compraventa que había sido perfeccionada se dé por rescindida a todos los efectos legales. Todo, como es lógico, sin perjuicio de las indemnizaciones que, de modo adicional, haya de abonar el que rescindió el contrato por los daños y perjuicios causados a la parte que ha visto frustrada su expectativa puesta en la compraventa en su día pactada.



    Es imporante ahora ver cómo, puesto que el objeto de las arras o señal es meramente incentivar un poco que la compraventa termine por culminarse, pero posibilitando sin embargo la rescisión de la compraventa por la sola voluntad de uno de los contratantes sin grave perjuicio patrimonial para sí, está plenamente justificada en Derecho compromenter en una compraventa de inmuebles un arra o señal de 50 ó 100 euros. Sin embargo, en la medida en que el arra tiene como objeto permitir la libre rescisión de la compraventa sin grave perjuicio para sí, es evidente que un arra pactada por considerables cuantías no puede producir efecto (artículo 1.275 del Código Civil). En ese sentido, todo arra que exceda de una simbólica cuantía, o suponga la entrega de 3.000 euros o más, o de cualquier otro modo se deje comprometido seriamente y de modo grave el patrimonio del potencial comprador, ha de ser reputada nula o sin efecto, por exceder de lo que es necesario y razonable para lo que según los artículos 1.275 y 1.454 del Código Civil, y el artículo 51 de la Constitución, es un servicio de simples arras o señal con arreglo al Orden Legal y Constitucional actual.



    No es dificil así advertir que las arras o señal de elevada cuantía (de 3.000 euros o más) que, por sistema y en materia de compraventa de inmuebles, suele exigirse en España a un comprador, están claramente injustificadas desde el punto de vista jurídico: es fácil imaginar los casos en que una persona termina casi por la fuerza comprando un inmueble que no terminó de gustarle, sólo para no perder los 3.000 euros o más que en su día se le exigió como arras o señal. En este sentido, cuando un vendedor exige, mediante cláusula mecánica y no negociada individualmente, arras o señal por una cantidad tan elevada como para dejar coaccinada o viciada la volutad del comprador a la hora de plantearse la posibilidad de, al amparo del artículo 1.454 del Código Civil, retractarse de la compraventa pactada, puede entenderse que el pacto de arras o señal, e incluso el contrato de compraventa, es nulo. De modo que mucho cuidado con las arras de elevada cuantía: éstas, de exigirlas el vendedor, puede dar lugar a su impugnación, por abusivas, si por su cuantía puede estimarse que la voluntad del comprador queda viciada o coaccionada para no ejercer el derecho reconocido en el artículo 1.454 del Codigo Civil, de rescindir la compra hecha.



    En todo caso, vemos cómo mientras la doctrina sigue enredada en las doctrinas pretorianas y debates improductivos al margen de la Ley, sobre las arras penitenciales y confirmatorias, sin embargo nunca ha llegado a impugnar ante tribunales los abusos que, según los artículos 1.256, 1.275 y 1.454 Código civil, y aún las leyes de consumidores y usuarios, se están dando siempre y en todo caso cuando a un comprador de un inmueble, sin previa negociación individual, se le exige un arra o señal por 3.000 euros o más. Hasta qué punto nuestros civiliestas, más que velar por los derechos de las personas, están cobrando buenos sueldos para dejar inaplicada la Ley, y dedicarse a sostener doctrinas medievales para, al margen del Derecho, posibilitar al máximo que la voluntad de los contratantes quede ilícitamente coaccionada o encorsetada a los pies e intereses espúrios de un vendedor, o un banco sin escrúpulos.



    Otra cuestión a dilucidar es en qué concepto recibe el vendedor unas arras del comprador. A este respecto, puesto que el inmueble vendido aún no se ha entregado, ni tampoco se ha pagado el precio íntegro de la compraventa, y a demás las arras son susceptibles de devolución en los términos del artículo 1.545 del Código Civil, no puede el vendedor pretender decir que lo entregado en arras es ya de su propiedad. Una persona que recibe arras, pues, lo hace en concepto de estricto depositario. Es por lo que, a pesar de ser práctica habitual en España, resulta dudoso que una inmobiliaria pueda técnicamente exigirte la entrega de un cheque nominativo a "pagar" al vendedor. Es en lo demás vergonzoso que en España no exista jurisprudencia alguna sobre las cosas más elementales, mientras en esa misma España se están entregando por sistema arras por cantidades abusivas y dejando a los consumidores o potenciales compradores abiertos de piernas a la eventual estafa fácil por parte de un vendedor sin escrúpulos.



    Cabe ahora plantearse si un arra dada al amparo del artículo 1.454 CC es susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad. A estos efectos el artículo 1.454 CC es claro: si hay arras o señal, hay contrato de compraventa perfecto, si bien quedando en suspenso la efectividad de la efectiva entrega de la cosa vendida. Y si hay contrato de compraventa perfecto con efectos supensivos, y mediando entrega de una cantidad dineraria en concepto de pacto rescisorio, puede inscribirse en el registro de la Propiedad a todos los efectos de los artículos 1, 2, 11 y 23 de la Ley Hipotecaria.



    Incomprensiblemente, no se conoce que sea práctica habitual inscribir estas arras o señal, a pesar de estar ante pactos y contratos claramente incribibles. Sin embargo esta inscripción es más que conveniente, sobre todo cuando se dan en arras 3.000 euros u otras cantidades de considerable cuantía. Fijémonos muy bien:

    1.- El arra o señal no deja de ser un pacto por el que el vendedor perfecciona un contrato de compraventa, restringiendo así sus potestades de vender a posteriormente a un tercero en tanto, bien no se justifique que ha devuelto las arras duplicadas para rescindir el contrato, bien el comprador se allanó a perderlas.

    2.- No podrá en principio hacerse reclamación extrajudicial sobre el arra o señal, ni podrá citarse al vendedor de evicción, si, cuando menos, no consta la compraventa con arras en un documento público con una certeza de la fecha del contrato (artículo 1.280.1º CC). Requisito éste que sí se cumpliría de modo sencillo y directo con la simple inscripción del arra en el registro de la propiedad, sin necesidad de acudir siquiera a notario.



    La gente ha de ser siempre consciente de que a falta de inscripción de las arras en el Registro de la Propiedad, de haber un comprador posterior que, sin mala fe y al amparo del artículo 34.1 de la Ley Hipotecaria, compre directamente ante Notario podrá inscribir su derecho en perjuicio del comprador anterior. Y en este caso, el vendedor que vendió dos veces va a encontrarse con el dilema de optar entre reconocer que, o bien no debió vender en tanto no devolviera las arras duplicadas, y que por tanto ha cometido una estafa o acto en fraude de acreedores, o bien defender que el comprador anterior se allanó a perder sus arras en los términos del artículo 1.454 del Código Civil. Lógicamente, ante estas tesituras, el vendedor que así actuó va a defender que, en tanto un juez no aprecie claramente otra cosa, fue el comprador anterior se allanó a perder las arras, mientras que el comprador que entregó las arras y terminó siendo víctima de la estafa o fraude se va a ver inmerso en un litigio inevitable, que en España se prolongará años de suplicios, y en el que, a falta de otras pruebas, y estando la palabra del comprador frente a la del vendor fraudulento, el juez puede fácilmente llegar a presumir que si el vendedor vendió a otro es porque el comprador previamente hubo de haberse allanado a perder las arras en su día dadas. Esto es lo que le pasó a un amigo mío, que por esta vía no sólo se quedó sin el inmueble comprado, ni las arras, sino que hubo de dar por perdidos los años de depresión, y los gastos judiciales.



    De modo que mucho OJO con dar arras o señal en un contrato de compraventa sin que dicho contrato y pacto de arras o señal quede inscrito en el registro de la propiedad.

  3. #3
    Junior Member
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    28 jul, 17
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    Siendo esta la situación, yo recomiendo, bien perfeccionar la venta directa sin arras, bien en papel común con inmediata inscripción del mismo en el Registro de la Propiedad, bien por escritura directa ante Notario. En caso de no ser posible, bien porque el comprador tiene que negociar previamente la concesión de un crédito bancario para la compra o por otra causa, recomiendo firmar un contrato de simples servicios reserva del inmueble a, eventualmente, comprar, estipulando una serie de indemnziaciones razonables para el caso de que la compraventa no se perfeccione por causa imputable a uno de los contratantes y, por lo demás, dejar el contrato de compraventa para perfeccionarlo, llegado el día y en su caso, directamente ante el Notario. Por lo demás, a quien firme arras o señal, y ante la contudencia vigencia de los artículos 1.260 y 1.454 del Código Civil y los artículos 1, 2, 23 y 34.1 de la Ley Hipotecaria, yo aconsejaría tanto a comprador como a vendedor:

    1. Que las arras o señal no lo sea por importantes cuantías, para que el ejercicio del derecho a, en el último momento, no comprar, o no vender, ni suponga un perjuicio económico importate para la persona ni vea viciada o coaccionada voluntad de otro modo.

    2. Que en todo caso se inscriba el contrato de compraventa con las arras o señal en el Registro de la Propiedad, para asegurar que el vendedor, en tanto rijan las arras, no pueda vender a un tercero en fraude de la compraventa ya pactada anteriormente con arras. Los gastos de dicha inscripcion habrá en principio de soportarlo la parte que exigió las arras o señal (es decir, casi siempre el vendedor, o la inmobiliaria en nombre de éste).



    Dicho todo esto, y puesto que las arras o señal nunca fuerza a comprador o vendedor a consumar de modo definitivo la compraventa pactada, puede plantearse un comprador o vendedor cómo pueden los contratantes garantizarse que la deseada compraventa se consume. A este respecto, teniendo los contratantes la posibilidad de inscribir la compraventa directamente en el Registro de la Propiedad, e incluso formalizar la compraventa directamente en la escritura notarial, no tiene sentido plantearse firmar unas arras inconvenientes, ni otro pacto alguno en papel común que lo único que puede hacer es complicar la compraventa o, cuendo menos, quedar los contratantes de piernas abiertas ante lo que, a cada rato y en caso de litigio, le apetezca decir a los tribunales de nuestra jurisdicción de lo civil, al margen de la Ley, y siempre en base a sus arbitrarias e ilegales teorías medievales de "arras confirmatorias" y "arras penitenciales".



    Sabido todo esto, para otra vez, ten mucho cuidado con dar o recibir arras o señal en un contrato de compraventa, y si es necesario denuncia a las inmobiliarias que, para enganchar a los potenciales compradores de inmuebles, pidan más de 100 euros de arras para vender un inmueble o se nieguen a inscribir el arra a costa del vendedor en el registro de la propiedad.



    En todo lo demás, la inmobiliaria que media en la firma de la compraventa con recepción de arras está actuando en nombre del vendedor, como estricta mandataria. Es por tanto responsable, ya no sólo por imponerlo la Ley de consumidores y usuarios, sino porque desde el año 1889 lo impone el contrato de mandato regulado en el Código Civil.



    Espero haber ayudado, y mucha suerte con el tema de las compraventas de inmuebles en España, con arras o sin ellas, y con la espada de Damocles de nuestros civilistas, bancos, inmobiliarias y poder judicial sobre nuestras cabezas.

  4. #4
    Junior Member
    Fecha de ingreso
    15 sep, 17
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    3
    Me he registrado en el foro solo por este post, estoy a nada de comprarme un piso y todo lo que sea información extra me viene fenomenal. Muchísimas gracias!!

  5. #5
    Junior Member
    Fecha de ingreso
    14 oct, 17
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    5
    Muy buena informacion, pronto voy a comprar, hay que estar informada.

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